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嘉宾: 刘洪玉
主题: 刘洪玉:房地产业与社会经济的协调发展问题分析
时间: 2008-10-31
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个人简介: 刘洪玉,清华大学房地产研究所所长、教授、博士生导师。 主要社会与学术兼职: 亚洲房地产学会(AsRES)理事(前会长) 中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长 中国房地产业协会常务理事 International Real Estate Review 编委 Journal of Real Estate Research 编委 中国房地产估价师杂志副主编 英国皇家特许测量师学会资深会员(FRICS) 美国房地产协会会员(MARES) 主要研究领域:   房地产经济学、房地产金融与投资、物业与资产管理、土地管理、住房政策。
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刘洪玉:房地产业与社会经济的协调发展问题分析
房地产业和房地产市场,是当今中国社会各阶层最关注的领域之一。尤其是近年我国房地产价格呈现出的连续上涨趋势,引发了政府对房价的调控和对住房制度、土地管理制度、金融政策和税收政策的再思考。本文将在界定房地产业及其运行环境的基础上,分析探讨房地产业与社会经济的主要协调关系,并结合当今我国房地产业发展中面临的问题和国际经验,在完善住房政策、发展房地产金融、促进房地产企业专业化方向发展以及避免形成市场垄断等方面,提出了若干建议,以促进中国房地产业和房地产市场的健康、持续、稳定发展,不断为我国社会经济的发展做出贡献。

一、房地产业及其运行环境

1、房地产业

房地产业包括买卖或租赁物业的房地产活动、以收费或合同为基础的房地产活动两部分。前者中包括的房地产开发经营活动和存量房地产买卖及租赁活动,从买卖差价和租金中获得收益。后者中包括的房地产管理活动、房地产中介活动和物业资产管理活动,是通过在物业买卖、租赁和管理的过程中提供服务,从服务费中获得收益。

房地产业在一个国家或地区的社会经济活动中,始终扮演着重要角色。房地产业能为人类生产生活活动提供空间,满足社会经济发展对生产生活空间的需求;持续的贡献于国民经济增长并在特定的经济环境条件下被作为带动经济增长的发动机,据统计,美国房地产业增加值在全国GDP总额中的比重,一直保持在11%左右(表1),过去50年中美国家庭的住房支出,始终占当年GDP的20%以上<1>;是企业、家庭积累财富的重要手段, 2002年,美国全国有形资产、企业资产和家庭资产中,房地产资产所占的比重,分别达到了58%、35%和50%以上<2>,中国2001年房地产资产与GDP的比例,也已经达到了5.9倍<3>;为社会提供了大量的就业机会,美国大约6%的就业岗位来自房地产开发、管理和销售,世界银行认为房地产金融和房地产服务应当吸纳总就业人数的3~4%,2003年北京市房地产业和建筑业就业人员的比例分别达到了2.8%和11.6%。

表1 美国房地产业、建筑业GDP与全国GDP之间的关系(略)

2、房地产业的运行环境

房地产业的运行,受到社会环境(人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展形态等)、政治环境(政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性)、经济环境(城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等)、金融环境(宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等)、法律制度环境(与房地产业有关的正式规则,包括现行法律与相关政策)、技术环境(建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步,信息技术的发展和应用,及伴随而来的房地产业信息化的要求等)、资源环境(土地、能源等资源约束)和国际环境(国际资本流动和经济的全球化)的影响。

房地产业与周围环境之间存在着互动的关系,在受到周围环境影响的同时,房地产业也会影响和改变周围的环境。

二、房地产业与社会经济的主要协调关系

1、与社会环境之间的协调关系

房地产业与社会环境之间的协调关系,主要包括:人口流动与房地产业,即如何通过房地产业的发展,来解决新增城市人口的居住问题;家庭结构变化与房地产业,指家庭的收入或人口组成发生变化时,对房地产的需求会发生怎样的影响;城市发展形态与房地产业,探讨城市扩张、郊区化等问题和房地产开发之间的互动关系;思想观念与房地产业,指中国人“购房一次到位”等传统的思想观念对房地产业潜在的影响。

2、与政治环境之间的协调关系

房地产业与政治环境之间的协调关系,主要包括:如何制定合理的房地产政策,来调控和规范房地产市场;公布实施的各类政策会对房地产市场产生怎样的影响,如何达到预期的政策目标,同时避免不利的影响。

3、与经济环境之间的协调关系

房地产业与经济环境之间的协调,应主要考察的关系包括:房地产业发展与国民经济增长之间的关系,即房地产业的发展对国民经济增长的贡献;房地产相关投资,例如建设投资、住房投资和房地产开发投资与国民经济增长之间的关系,这主要是从投资的角度出发,考察房地产相关投资对国民经济增长的带动作用,其波动性是否会对国民经济的稳定发展造成不利影响;房地产价格和资产价值与宏观经济指标,分析房地产价格与GDP、各类物价指数,房地产资产价值与GDP之间的协调关系;房地产价格与居民收入之间的协调关系,探讨房价收入比指标的含义、特征和合理取值范围;住房需求与居民收入之间的协调关系,利用住房需求收入弹性这一指标,分析住房需求量如何随着居民收入的变化而变化,借以宏观控制住宅开发规模,使开发量与居民的实际需求量相匹配。

4、与金融环境之间的协调关系

房地产业与金融环境之间的协调关系,主要包括:房地产业与国家金
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