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温州物业“两金”办法将出台 化解物业维修窘境

  收物业费难,请物业维修也难,卫生、安全、安保不尽如人意……无论新建住宅小区还是老式居住区,业主与物业之间总是矛盾不停、纠纷不断。都说业主是“主人”,物业是“管家”,业主出钱,物业提供服务,本是明明白白,是什么原因造成了两者的纠纷呢?

  近日,市政府常务会议原则通过了《温州市住宅物业保修金管理办法》和《温州市物业专项维修资金管理办法》,这两项旨在进一步规范物业管理的文件将于近期正式出台,有望化解这些矛盾。

  “主人”埋怨 “管家”为哪般?

  市区下吕浦住宅区的陈先生住了3年的房子外墙漏水。今年超长的梅雨季不仅导致墙面严重发霉变黑,木质地板也发潮报废了。找到小区物业后却被告知,陈先生家的屋面漏水问题虽然在保修期内,但当初的房产开发公司已经注销,物业也没有能力支付维修费用。

  今年上半年,市区大南门某大厦的公共消防设施设备因线路老化、报警失灵等问题需要进行消防整改,整修费用估计在数万元左右。物业公司认为这笔维修费用应由大厦留存的物业专项维修资金支出。但是,业主委员会认为设备老化跟物业日常管理不到位存在关系,这笔费用应该由物业公司支出,双方因此发生了分歧。

  市区住户吴先生住在顶楼,他家的天花板多处开裂,由于尚处保修期内,物业联系了房开公司来处理。但是房开公司却迟迟没有反应。吴先生等了一个多月后很无奈,只能自己请了施工人员来修理。他认为物业的服务和处理很不到位,此后就一直拒交物业费。

  以上的情况在温州市住宅小区都或多或少地存在。外墙漏水、水管破裂、电梯故障……这些物业共用部分、共用设施设备的维修和翻新问题最容易引发小区纠纷。

  保修要看建设单位脸色?

  在采访中,多家物业公司表示,房屋保修期内的质量问题依赖建设单位的及时处理,但若建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的,业主就会面临“保修无门”的困境。

  即将出台的《温州市住宅物业保修金管理办法》有望化解这一困境。“今后遇到这种房开公司‘扯皮’的情况,小区的业主委员会就有权动用住宅物业保修金来处理保修期内出现的问题。”温州市物业维修资金管理中心资金管理科的负责人说。据介绍,住宅物业保修金是由建设单位在物业交付结算前,按照规定比例一次性向所在地物业主管部门交存的,作为保修期内物业维修费用的保证资金。有了这笔保修金,保修期内因房屋质量问题产生的维修费用均由建设单位掏腰包,住户不必被动地看房开公司的“脸色”行事。

  物业专修金不再“使用难”

  保修期内发生的维修有保修金来保障,那么过了保修期后,维修费用该由谁出呢?应该是“物业专项维修资金”出。

  所谓物业专项维修资金,是指由业主交存专项用于物业共有部分、物业共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。但物业在需要使用该专项维修资金的过程中,遇到的问题也不少。

  “目前要使用物业专项维修资金并不容易。”温州市旧城改建物业管理有限公司物业部主任梅争慧说。他表示,原因主要是资金的使用范围还不明晰。由于物业专项维修资金是房屋在交付之初,由开发商按规定比例向住户代收代缴的,因此该笔资金相当于是全体住户的“钱袋子”。当顶楼、墙面、电梯等物业共用部分、共用设施设备发生问题需要花钱修理时,物业认为,共用设施设备由全体业主共同受益,当然可以从物业专项维修资金中支出。但是,不少业主觉得,平时既然交了物业管理费,这些支出应该从物业费中开支。

  对此,温州市物业维修资金管理中心资金管理科的负责人表示,物业专项维修资金在实践中的确存在“使用难”的问题,而此次的《温州市物业专项维修资金管理办法》首次设立日常维修资金制度,并简化相关申请程序,使之成为物业专项维修资金的有益补充。业内人士还建议,业主应提高自身的公共事务参与意识。在现阶段,物业管理区域内共有部分、共有设施设备保修期限满后的维修、更新和改造费用,业主和物业公司应尽量在物业服务合同中就有所明确。

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