城市住宅产业化及绿色地产
[ 2008-11-13 下午 03:53:00 | By: 张元端 ]
 
各位嘉宾、各位同行早上好!非常高兴到三亚来参加城市观点论坛。城市观点论坛是有影响的品牌论坛。这次三亚行,我想通过论坛对三亚的房地产业发展会起到一些促进作用。这次三亚论坛正好是在全国经济工作召开以后,经济工作会议很重要的精神,就是要又好又快的发展经济。

  过去是又快又好,现在倒过来。因此论坛的秘书长陈诗涛女士给我出的题目是住宅绿叶化及绿色地产。就是怎么又好又快的发展房地产业。我就把我的体会和大家共享。不对之处请大家批评、指正。

  第一个我想谈一下关于绿色住宅的问题。现在在理解上大部分同志都是正确的,但有一些同志理解得过窄,也有同志理解得过宽。过窄就是把多种绿色植物就是绿色住宅。也有过宽,就是把所有的绿色都归到绿色住宅里面。我认为过窄过宽都不太妥当。应该证明一下,什么叫做绿色住宅,这是中国绿色住宅的定义,就是中国特色的绿色住宅的定义。在建筑的全寿命周期内,最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材),保护环境和减少污染,为人们提供健康、适用和高效的使用空间,与自然和谐共生的建筑。

  第二个叫绿色建筑,如果是住宅就叫绿色住宅。所谓住宅建筑全寿命周期,就是指从建筑材料生产、建筑规划、设计、施工,到居住使用和维护,直至拆除、回用的过程。因此所谓绿色住宅主要讲的是四节一环保。符合四节一环保的住宅我们叫他为绿色住宅。国际上通常把盛名、资源、环境保护相关的事物冠之以“绿色”。因此,我们把符合以上要求的住宅建筑称为“绿色住宅”。

  上个世纪80年代,伴随着建筑节能问题的提出,绿色建筑概念开始进入我国,在2000年前后形成讨论热点。中国的绿色建筑有其自身的特点,其核心就是“四节一环保”(节能、节材、节水、节地、保护环境)。近年来出现的“绿色建筑”、“生态建筑”、“环保建筑”、“健康住宅”、“低能耗建筑”、“资源循环型建筑”等概念都是围绕“四节一环保”提出来的,只不过侧重点和排序不同而已。

  这些概念的内涵,都是要实现建筑的可持续发展。曾培炎副总理今年3月份在一个国际博览会上指出:一座绿色节能建筑对后人来说是一笔巨大的财富;反之,则很可能是一个消耗能源的黑洞,一个长期负担的财务包袱。我们经常重复歌德的名言“建筑是凝固的音乐”。这句话体现出建筑形式的魅力,是对一座建筑外在美的肯定。而建筑是否节能、环保,则是建筑内在美的体现。只有做到了外在美与内在美、形式美与内容美的统一,才能成为一个符合科学发展观爱国、反映人类文明进步水平的优秀建筑作品。这也是当代建筑师们应当追究的目标。这篇很精辟的话把绿色建筑的重要性说清楚了。

  在上个世纪80、90年代,很多国家和地区开始了生态住宅的系统研究和推进。

  比如说美国绿色建筑协会( USGBC)发起的LEED绿色建筑的认定,制订的绿色建筑的评估标准:LEED评估体系,已经对众多的商业建筑和部分住宅进行了认定。

  1、我国香港地区提出了“居住建筑环境评估方法”( HK-BEAM)住宅部分,目的也是引导香港的住宅建筑诸种环境保护,走可持续发展的道路。其评估方法涉及住宅建设的场地准备、设计、施工、物业管理、拆除等阶段。八3、我国台湾地区也出台了《绿建筑解说及评估手册》,形成了七个指标体系:(1)绿化指标;(2)基地保水指标;( 3)日常节能指标;(4)二氧化碳指标等。国外已建成了一些绿色楼宇,比如说德国建成世界上第一作绿色办公楼,冬天,大楼上的玻璃既可以让阳光射入室内,又涂有透明隔热材料,防止室文散知。下田,则用反射卷帘把阳光反射回去,保证室内温度适中;

  2、美国科学家设计了一种防止房屋,一整栋楼房像向日葵一样迎着太阳转动。

  下面是影响绿色住宅的示范房(如图)。

  下面是日本太阳能住宅(如图)。发展“绿色建筑”要坚持自主创新,有下面创新:

  第一、规划设计理念的创新。把单纯建筑设计变为包括建筑、环境、资源利用,甚至于施工建造在内的整体设计。

  建筑师面临的不再是单一建筑功能和美学问题,环境科学和生态科学的理论将成为建筑师知识结构的组成部分。建筑师的定义也将发生质的变革,建筑师将会是建筑学家、环境学家和生态学家的综合体。

  第二、能源利用的创新。利用低品质能源(如太阳能、风能)进行建筑整体性或基础性调温;高品质能源(如电能、化石燃料)来进行局部性、精细性调温,将成为绿色建筑设计的通则。这样的结构,不仅可以做到节能,而且可以降低建造成本。

  建筑节能不仅要着眼于减少能源的使用,也必须考虑尽量采用低品质(低能值转换率)的能源。这里的低,这是相对于太阳能来说的。低品质不是说不好,实际上好的。发展节能省地型住宅不是提高了居住成本,总体上是降低了居住成本。

  美国的经验:“初期成本”(一次性建造成本)只占到全寿命周期成本的5%至10%,而运营和维护成本占到60%至80%。对于品质好、消耗低、维护省的长寿命住宅来说,具有巨大的成本优势。

  另有调查结果显示:只要采取经济实用、切合实际的节能措施,新建居住建筑节能投资和既有建筑节能改造成本,约为80-120元/平方米,一般可以通过产生的节能效益在5年左右得到回收。因此成本问题,不仅开发商有正确的认识,而且要和居民、消费者要做解释,不要看一时的成本增加,从长远来说是节约了成本。

  第三、建筑技术的创新

  研发与绿色建筑形态相适应的可持续性的新型结构体系。

  研发构件工厂化制造、装配化施工、快速施工、清洁施工、超大型构件吊装、保温节能构造施工、可再生利用材料的施工、生态型新型结构部品施工等新工艺、新技术。

  发展绿色建筑的设计、运营管理、诊断咨询和施工营造等新兴行业。

  发展绿色建筑技术集成体系,特别是尽快形成太阳能、地热能、沼气能、风能利用一体化建筑与园区的集成技术体系。

  第四、政策法规的创新

  实行限制性政策与鼓励性政策并举的方式,对达不到节能设计标准的建筑,采取禁止投入使用等强制性措施进行限制;对超过节能设计标准或采用可再生能源的建筑和绿色建筑,采取减免税收、费用、贴息贷款、财政补贴进行鼓励。当然奖惩的制度还要酝酿制订,但是将来的发展方向就是朝这方面进行发展。

  另外加快建筑节能的发质建设。

  建设部、科技部印发了《绿色建筑技术导则》。

  建设部办不了国家标准《绿色建筑评价标准》。

  建设部2006年6月28日颁发了《全国绿色建筑创新奖评审标准使用规则》和《全国绿色建筑创新奖评审标准》。

  第一是关于住宅产业化。发展绿色建筑,应诸种经济性,从建筑的全寿命周期综合核算效益和成本,引导市场发展需求,适应地方经济状况,提倡朴实简约,反对浮华铺张。这是发展绿色很重要的观点。

  第二是应注重地域性、尊重民族习俗,依据当地自然资源条件、经济状况、气侯特点等,因地制宜地创造出具有时代特点和地域特征的绿色建筑。

  应诸种历史性和文化特色,要尊重历史,加强对已建成环境和历史文脉的保护和再利用。

  必须符合国家的法律法规与相关的标准规范,实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。

  现在住宅发展面临的五大挑战:

  第一是资源的挑战尤其是能源、水资源、土地资源紧缺的挑战。要加快发展“绿色住宅。

  第二是理念的挑战。是重视规模效益,还是依靠知识、科技、信息来提高住宅的品质。必须把重“快”轻“好”转变为“又好又快”。

  第三是品牌的挑战。世界著名公关专家帕根说:“真正长远的成功,是房地产品牌策划的成功。品牌,才是未来房地产企业的立足之本。”

  品牌不仅使企业本身凝聚了巨大的无形资产,而且也使产品增加了不可限量的附加值。

  品牌是企业通过多个项目的精心构筑、积累而成的积累。

  品牌又一个企业最后固守的阵地,品牌倒了,这个企业也有一无所有了。

  因此当前品牌的挑战非常严峻。现在国内也出现了一些很好的品牌,当然我们的房地产的品牌主要是企业。

  第四是市场的挑战。随着房地产市场由“卖方市场”向“买方市场”的转变,业主的消费意识渐趋成熟,企业也必须由“以产品为中心”向“以相适应为中心”通过政府和企业的共同努力,审视各类产品的进行,务求适销对路。

  第五是效率的挑战。我国住宅产业仍处于粗放经营阶段。集中表现为“一高两低”:

  能源消耗高,为发达国家的3-4倍;

  劳动生产率低,住宅建造效率仅相当于发达国家住宅建造效率的1/6-1/5,美国和日本年人均竣工面积为110-140平方米,而我国还不到30平方米。

  科技进步对住宅产业的贡献率低,仅为30%左右。

  造成这些问题的重要根源,就是现代化水平低下,传统的“秦砖汉瓦”的建造模式还在大量应用。

  为了提高竞争能力,必须用现代科学技术,改造传统的住宅产业,加快住宅产业化的进程。

  住宅产业化,也可称住宅工业化。在英文里面“产业化”和“工业化”是同一个词。

  住宅产业化的内涵分为四点:

  第一个以科技进步为先导;

  第二是以改善住宅实用功能和居住环境为宗旨;

  第三是以提高劳动生产率和工程质量为目标;

  第四是在科学规划的基础上,实现标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理的社会大生产。各种不同的类型要有标准化的设计,用工业化来生产构件部件,带到现场用机器来装配施工。最后是规范化管理。因此住宅产业化要尊重的社会大生产的模式。

  (如图)日本福冈市爱兰岛的装配现场。

  目前正在兴起一种钢结构住宅--采用国产H型钢和保温节能新技术新材料;组建补品经过标准化系列化设计、在工厂生产之后在那到现场进行装配。

  与砖混、钢混结构相比,钢结构的优点:1、有效使用面积可提高6%。2、采取大开间灵活割断,通过不同面积的空间组合,满足不同的消费需求;表问性能好,可节能50%;3、费用降低。4、易于工厂化制作,共工期可缩短30%以上,综合造价可减少5恩%左右。

  第五是由于组建补品经过工厂的规范化加工,在现场像装配机器一样的精确组装,一些问题都得到了消除。

  推进住宅产业的现代化要进一步实现以下四个方面的战略转变:(1)理念上从“粗放型生产方式”新“集约式”转变。(2)由工地化向工厂化转变。(3)从体制上,要从分散向整合转变。也就是说,把分散的有关部门管理的与住宅产业化有关的各个环节、各类企业比如说开发商、建筑商材料供应商、服务商等等通过有效的组织形式比如说集团、联合体整合起来,形成紧密相联的产业链。形成品牌的整合优势,形成综合品牌。

  政治上要要把单项的政策进行调整。住宅产业化是一种生产方式的改进,是住宅生产的发展方向。但一定要适合中国国情与我国生产力发展水平相适应,而不是要求一步到位。

  现在就要求商品房一律改为工厂生产,成本太高,与整个国家发展水平不对称。但住宅产业化需要有一个过程,从现在起就要积极开展工作。

  国家建设部从1999年下半年开始在全国试行对新建的商品住宅进行住宅性能认定的制度(简称“A级住宅认定”)。凡列入国家、省级住宅试点(示范)工程的新建住宅校区商品住宅都应申请认定。其他商品住宅也可申请认定。

  同时,按照有关文件中关于质量保修和赔偿工作要逐步向保险制度过渡的要求,在住宅性能认定中引入了质量保证保险机制。

  国家建设部将选择十几个城市及部分省份进行住宅性能认定工作试点,并联合全国优秀房地产企业共同推进A级住宅认定及住宅质量保证保险。

  目前我国还正在以生产企业为载体建立国家住宅产业化的基地,现在已经有了十来个。由于时间关系就不展开讲,谢谢大家!

 
 
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